De acuerdo con la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) conocida este jueves, 25 de abril de 2024, no hay un plazo definido para reclamar esos gastos de la hipoteca y sólo a partir del momento en el que el hipotecado corrobora que esas cláusulas son abusivas se pone en marcha la cuenta atrás para presentar una queja. El TJUE mantiene así abierta la puerta a reclamar a los bancos, independientemente de la fecha del contrato hipotecario, y rechaza que ya no se pueda exigir lo pagado de más a partir de este 2024.

Llegados a este punto, los hipotecados pueden seguir reclamando la totalidad de los gastos que asumieron en el momento de firmar su hipoteca, desde los aranceles del Registro hasta los gastos de gestoría, tasación y parte de los de notaría. Unas facturas que, generalmente, se entregan al comprador adjuntas a la Escritura.

¿Qué ha decidido Europa?

El TJUE sentencia que "no cabe esperar que el consumidor lleve a cabo actividades propias de la investigación jurídica" para conocer el alcance de las sentencias que se publican, lo que lleva a determinar que, con independencia de la fecha de contrato de la hipoteca, el plazo empieza a contar con la firmeza de cada procedimiento. Y argumenta que "en principio, es desde esa fecha cuando está en condiciones de hacer valer eficazmente los derechos que le confiere la Directiva y, por lo tanto, cuando puede empezar a correr el plazo de prescripción de la acción de restitución, cuyo objetivo principal es restablecer la situación de hecho y de Derecho en la que se encontraría el consumidor de no haber existido dicha cláusula".

Dicho de otra manera, Europa interpreta que la posibilidad de reclamar no prescribe, optando por la vía más garantista para el consumidor, entendiendo que el consumidor no tiene la plena consciencia hasta que un juez le comunica que como cliente su cláusula es abusiva. Lo subraya también Patricia Suárez, presidenta de ASUFIN que valora esta decisión del TJUE como "una gran noticia para los consumidores de nuestro país, que podrán reclamar cláusulas abusivas sin miedo a que sean tildados de haber reclamado tarde y mal".

En este sentido, esta última respuesta del TJUE aclara su sentencia del pasado 25 de enero, fijando ahora sí de forma clara cuál es el momento en el que arranca el plazo de prescripción para reclamar a la banca. En la sentencia del 25, apuntaba que el periodo comenzaba a correr una vez el cliente conocía que la cláusula era abusiva, pero no dejaba claro, como ahora sí lo hace, que ese momento llega con la comunicación de un juez.

El cliente puede reclamar a su banco los gastos asumidos más los intereses, señalan desde ASUFIN, aunque puntualizan que, si el consumidor no reclama, no recuperará nada.

¿Cuántas personas pueden llegar a reclamar en España?

Cerca de ocho millones de personas en España pudieron adquirir una vivienda, y por lo tanto firmar para ello una hipoteca, con anterioridad a la Ley Hipotecaria de junio de 2019. Una Ley aprobada durante el Gobierno de Mariano Rajoy, siendo el ministro de Economía Luis de Guindos. Son datos publicados por la Agencia EFE, respaldados por la asociación de consumidores financieros, y se corresponderían con las personas que podrían llegar a reclamar la devolución de los gastos hipotecarios, incluso cuando la hipoteca haya sido pagada en su totalidad.

En el año 2023, teniendo en cuenta los datos publicados por EFE, los cinco grandes bancos españoles –Santander, BBVA, CaixaBank, Sabadell y Bankinter–recibieron 681.822 reclamaciones, un 24% más que en 2022. CaixaBank recibió un 32,7% más (343.852), BBVA un 11,1% (167.998) y a Santander un 15,8% más (88.326). Sabadell recibió un 31% más de reclamaciones (54.884), y Bankinter un 25,6% más (26.762).

¿Cuánto me pueden llegar a devolver?

La cantidad abonada a los afectados podría moverse en una horquilla entre los 1.500 y los 3.000 euros aproximadamente. Son datos aportados por ASUFIN y que resultan de la estimación de gastos en una hipoteca media de 150.000 euros, que pueden alcanzar los 1.500 euros.

Cuanto mayor sea el préstamo que se ha firmado, la cantidad que tendría que devolver el banco también será superior.

¿Cómo reclamar la devolución de los gastos hipotecarios?

Para reclamar la devolución de los gastos hipotecarios, el punto de partida es recopilar las distintas facturas asociadas a esos gastos: aranceles del Registro, gastos de gestoría, tasación y parte de los de notaría. En caso de no tener las facturas, la audiencia provincial de Zaragoza, por ejemplo, "ha estimado la devolución correspondiente de los pagos en un caso en el que el propietario no tenía las facturas, pero sí ha podido demostrar el pago de las mismas, a través de los cargos en cuenta de los abonos". Lo explica Sara Benedí, abogada del despacho SBA Servicios Jurídicos, que reconoce que la ausencia de las facturas es "común en casos de préstamos antiguos" y que el problema está en aquellos casos en los que "no hay facturas, ni justificante de pago".

El paso de interposición de la reclamación extrajudicial al banco para que ratifique el abuso, y la reclamación para que sea devuelto en importe asumido indebidamente por el hipotecado, "se producen a la par en el tiempo", explica la abogada. Es un proceso que puede llevar a cabo el ciudadano por sí mismo, a través de formularios disponibles on-line, pero debido a la "complejidad y exigencia del proceso" los expertos recomiendan ponerse en manos de abogados.

Tras la presentación de la reclamación, la entidad tiene el plazo de un mes para responder, y tanto si contesta como si no contesta denegando la devolución, se debe pasar a la fase de interposición de procedimiento judicial. En este caso, será un juez quien dictamine si las cláusulas son abusivas, en cuyo caso se considerarán nulas y el hipotecado recuperará las cantidades de más que haya percibido el banco, "y los intereses generados", recuerda Sara Benedí.

"La Caixa, en general, está devolviendo de forma voluntaria tras la reclamación extrajudicial, aunque sin los intereses, mientras que otras entidades avanzan en el procedimiento judicial con diferentes criterios, algunos se allanan y otros llegan hasta el final", advierte la abogada del despacho SBA Servicios Jurídicos.

¿Merece la pena entrar en conflicto legal?

"La forma más ágil, sencilla y segura de presentar la demanda es de forma individualizada", explica la abogada Sara Benedí, porque "así  cada caso se estudia de manera individualizada, evitando que quede diluido entre otros tantos casos, algunos no son viables", subraya.

En cuanto al tiempo de demora que puede suponer este procedimiento para un hipotecado que decida reclamar, el despacho de abogados argumenta que es "complicado" hacer una estimación, más desde la entrada en vigor de la nueva Ley el pasado día 20 de marzo, por la que todos los procedimientos de este tipo pasan a ser verbales "con el ánimo de aligerar tiempos" y todavía es "pronto" para saber cómo va a funcionar.

Desde el despacho de abogados SBA, recuerdan que el plazo de prescripción de la acción de restitución es de cinco años (a partir de 2015), tal y como marca Ley de Enjuiciamiento Civil.