Los fondos del ladrillo cierran el grifo por los tipos y la ley de Vivienda

Un tema eclipsó todos los mensajes que la comitiva española llevó la semana pasada a MIPIM, la gran feria internacional del sector inmobiliario que se organiza en Cannes (Francia). Fue en plena celebración del evento cuando la Generalitat de Cataluña soltó una auténtica bomba para el sector, al incluir dentro del tope de los precios del alquiler a las viviendas de obra nueva o sometidas a una gran rehabilitación.

La noticia supone, de facto, llevarse por delante el incipiente mercado de obra nueva para alquiler, lo que se conoce en la jerga del sector como 'build to rent' o BTR. Una cerilla que rápidamente encendió el fuego entre los grandes fondos internacionales que visitaban los pabellones españoles en MIPIM. Fue la gota que colmó un vaso que ya estaba a rebosar.

"Esto no es bueno para nadie, tampoco para Madrid, porque los inversores temen que tarde o temprano termine ocurriendo lo mismo ahí", asegura un empresario del sector que pide guardar el anonimato. "Con esta medida, el BTR está muerto. Confiábamos en que si los tipos bajaban un poco, podían volver a tener interés en los próximos meses. Pero después de esto, nada, imposible", señala otro.

Gigantes como Blackstone, Cerberus, Värde, Bain, Goldman Sachs, Orion, Lone Star o Castlelake llevan años intentando deshacer las posiciones que tomaron hace una década, cuando el país quedó arrasado por la burbuja y pudieron comprar a precio de gangas suelos, inmuebles y préstamos. Pero el ciclo no fue como esperaban y sus estrategias de salida se demostraron imposibles cuando estalló la pandemia, primero, y giraron los tipos de interés, después.

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Rendidos ante la evidencia, hace tiempo que todos estos grandes inversores han tomado la decisión de cerrar el grifo y ordeñar la vaca vía cobro de dividendos y venta de activos; mientras sus equipos en España están buscando alternativas para poder seguir generando negocio (y manteniendo los puestos de trabajo) con fórmulas como la coinversión y las permutas. Una tendencia que parece condenada a acentuarse tras lo ocurrido la semana pasada en Cataluña

Los ejemplos más evidentes son las grandes promotoras. Neinor hace más de un año que frenó su gran venta de una cartera de BTR, giró hacia la coinversión y disparó la remuneración al accionista, al pasar de los 260 millones que repartió entre 2021/23 a los 325 que distribuirá entre 2024 y 2025.

Su gran rival, Aedas, que desde 2021 ha repartido 430 millones en dividendos, firmó en febrero un acuerdo de coinversión con King Street en el que incluyó proyectos en curso para poder cumplir previsiones, aunque suponga comerse parte de su margen.

En Habitat, desde que a finales del año pasado se marchó Brad Palmer, el hombre de Bain que lideró hace siete años la compra de la promotora, tienen claro el fin de ciclo y la necesidad de buscar alternativas, como acaba de hacer la inmobiliaria fichando a Colliers para buscar inversores que pongan 200 millones.

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En el caso de Culmia, Oaktree ha pisado el acelerador en la venta de suelos, mientras la promotora ultima el cierre de sus primeras permutas como fórmula para conseguir nuevos proyectos sin tocar una caja que su accionista quiere para sí.

También Kronos está preparando una operación de este tipo, tras año y medio buscando junto a Nuveen un socio que le acompañe en su plataforma de BTR, hito que tras la resolución de la Generalitat de la semana pasada se antoja todavía más complicado.

En el caso de Värde, su plan de liquidación ordenada en Vía Célere vía venta acelerada de activos marcó un punto de inflexión el pasado septiembre, con la salida del hasta entonces consejero delegado, José Ignacio Morales, y el desembarco de Héctor Serrat, uno de los hombres del fondo en España, al frente de la promotora para seguir con la operación salida.

En cambio, Morales ha vuelto al ruedo con el lanzamiento de su propia gestora de financiación alternativa y un primer objetivo de invertir 1.000 millones de euros en adquirir suelos para vivienda asequible.

Inseguridad jurídica

En medio de este toque de retirada, la inseguridad jurídica que ha desatado la declaración de zona tensionada de Cataluña, con la incorporación de la obra nueva, se ve agravada por el hecho de que el índice de precios no publica datos de viviendas de menos de 30 metros cuadrados, ni de más de 150 metros, ni de los hogares con menos de cinco años de antigüedad.

Diferentes despachos de abogados están cogiendo esta referencia para defender que en estos casos no aplicaría el límite de rentas, y tratar de saltarse así la decisión de la Generalitat de eliminar la moratoria que estaba previsto conceder a los nuevos hogares. Más leña al fuego de la inseguridad jurídica que tan poco gusta a los inversores y que es alimento para la paralización de operaciones.

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Desde el Ministerio de Vivienda tampoco son claros a la hora de aclarar, tras varias preguntas de este medio, si tal y como están redactadas las normas se podrán topar los precios a la obra nueva. "No se cambia el criterio. Se continúa con lo mandatado en la Ley de Vivienda", se limitan a señalar.

Todo este ruido e incertidumbre llega, además, en un momento en el que el inmobiliario ha perdido atractivo más allá de nuestras fronteras y aparece como la inversión menos interesante para los fondos de pensiones europeos.

Según una encuesta realizada por Goldman Sachs Asset Management entre 126 fondos de pensiones del Viejo Continente, nueve de cada diez apuestan por invertir en bonos con grado de inversión y deuda privada; mientras que apenas un 13% ve atractivo el sector inmobiliario, de lejos, el activo menos interesante. Terreno abonado para que los bandazos legislativos aceleren todavía más la salida de estos vehículos del negocio en nuestro país.