Casa, quale puoi comprare con il tuo stipendio? Da Milano a Roma, quanto serve (con o senza mutuo)

Per comprare un trilocale in ottimo stato ma non nuovo a Milano bisogna disporre in contanti in media di 117 mila euro e di un reddito familiare, al netto di altri debiti, di 4.300 euro al mese. A Roma basta un introito mensile di 2.900 euro e una disponibilità cash di 79 mila euro. Se nelle stesse zone la casa la si vuole usata ma in ottimo stato le cifre lievitano: a Milano il reddito supera i 5.100 euro al mese e 142mila ne servono in contanti; nella Capitale il reddito minimo è di 3.500 euro, il contante 97 mila euro. Come siamo arrivati a questi numeri? Partendo dalla presentazione dell’ultimo Osservatorio del mercato immobiliare della Federazione di agenti immobiliari Fiaip. Per le otto maggiori città italiane abbiamo selezionato alcuni quartieri con prezzi di fascia medio alta e medio bassa, escludendo le aree top e quelle di costo più ridotto e ipotizzando l’acquisto da parte di una famiglia (coppia più un figlio). Il minimo per comprare è dato dal 30% del prezzo in contanti e dell’80% finanziato con il mutuo. Il totale, 110%, non è un lapsus dovuto al Superbonus, ma una semplice constatazione: l’acquisto di una casa con il mutuo comporta costi accessori (imposte, due atti notarili, spese di istruttoria del finanziamento ed eventuale agenzia) che richiedono un esborso ulteriore di almeno il 10% rispetto al prezzo dell’immobile. Per il calcolo del mutuo abbiamo ipotizzato un finanziamento a 30 anni con rata che al massimo rappresenti un terzo del reddito disponibile netto e che una volta pagato il mutuo alla famiglia rimangano almeno 1.500 euro al mese per fare fronte alle altre necessità domestiche. A Roma le due aree più care qui considerate sono i Parioli e il Flaminio. Per acquisire una casa in ottime condizioni servono almeno 125 mila euro in contanti e 4.500 euro al mese. Nelle stesse zone per un appartamento medio il reddito scende rispettivamente a 3.800 e 3.700 euro al mese e la disponibilità di contanti supera di poco i 100 mila euro. A Milano una tra le strade più care fuori dalla Cerchia dei Navigli è via Mario Pagano, dove una casa d’epoca in ottimo stato si paga oltre 8.000 euro al metro: per comprare serve un reddito di 7.000 euro al mese e 194mila euro di cash. Poco meno occorre a Piazza Repubblica. Per una casa in condizioni meno valide nelle due aree servono redditi rispettivamente di 6.000 e 5.400 euro al mese. Valori drasticamente più bassi si registrano a Torino, dove si sta sempre sotto i 100 mila euro in contanti e i 3000 euro al mese (2.700 euro a Vanchiglia, la zona più cara tra quelle qui presenti). A Napoli per una casa ottima serve un reddito da 3.000 ai 3.700 euro di via Toledo, mentre si scende fino a 2.200 euro per gli immobili abitabili. Palermo e Genova: nel capoluogo siciliano servono 2.200 euro per l’area più cara qui presente, Porta Maqueda, mentre in quello ligure si arriva a 2.500 euro a Pegli. Infine per comprare sui colli di Bologna occorrono 3.200 euro per una casa ottima, a Firenze nella collina di Bellosguardo ne servono 4.300. Come dicevamo, i dati sono elaborati dall’ultimo osservatorio Fiaip. Dalla sua presentazione sono emersi due trend molto interessanti. Il primo è il considerevole aumento degli acquisti per investimento, finalizzati ad una rendita da locazione (+ 28% nel 2023). Il secondo riguarda l’efficienza energetica, tema affrontato con la collaborazione di Enea e I-Com. Nel 2023 è molto scesa rispetto all’anno precedente la percentuale delle unità immobiliari compravendute in classe G (la peggiore), mentre sono aumentate quelle in classe D (difficilmente l’usato di oltre venti anni ha prestazioni migliori). Si registra, inoltre, la crescita delle vendite di immobili ristrutturati con elevate prestazioni energetiche. Il 62% degli acquirenti ha consapevolezza dell’importanza dell’efficienza energetica dell’immobile. Infine, per quanto riguarda i prezzi, Fiaip registra un aumento medio del 2% nel 2023. Gli incrementi più elevati si sono evidenziati nei grandi centri urbani con un picco fino a un +6% a Milano. Le previsioni sul mercato per il 2024 sono positive grazie alle prospettive di discesa dei tassi e dell’inflazione. Le compravendite sono viste stabili, con ulteriore aumento degli acquisti per investimento e un incremento dei prezzi del 3%, ma solo nei grandi centri. Ecco altri articoli per approfondire i temi dell’acquisto casa, degli affitti, dei mutui, dei tassi di interesse

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L’usato nelle città