Casa a Milano, dove comprare nel 2024? Dall'ex scalo Farini a viale Cermenate, da Lorenteggio a «SoLo»: ecco la guida
Per chi ha molte risorse, la risposta è semplice: un appartamento al piano alto dentro Area C (da 8 mila euro al mq in su). Anche fuori dalle Mura spagnole, però, ci sono buone opportunità di investimento
Dove comprare casa a Milano nel 2024 avendo la ragionevole prospettiva di guadagnarci nel tempo? La prima risposta che viene alla mente è facile ma ha il difetto di adattarsi alle possibilità finanziarie di pochi: un'abitazione al piano alto e con il terrazzo all’interno dell’Area C. Escludendo questa prima ipotesi perché ha una barriera di ingresso proibitiva, da 8.000 euro al metro quadrato in su, si può però provare a indicare le zone esterne alle Mura spagnole e anche alla circonvallazione filoviaria dove a buon senso dovrebbe essere possibile difendere (e valorizzare) l’investimento iniziale.
Sono aree dove sono in progetto operazioni di rigenerazione urbana, o il potenziamento del trasporto pubblico o anche dove in prospettiva si farà più forte la domanda di affitto e quindi, con la rarefazione delle case in vendita , l’aumento di valore degli immobili immessi sul mercato. O infine dove i valori sono ancora molto bassi rispetto agli standard cittadini.
La prima porzione di città che si può indicare è quella che copre via Farini, via Valtellina, piazza Maciachini. L’area è interessata alla riqualificazione dell’ex Scalo Farini, che si porrà come una continuazione naturale dell’Isola e di Porta Nuova; proprio l’Isola potrebbe diventare il modello di riferimento, perché, senza aspettare la realizzazione del nuovo nell’area ex ferroviaria (che per la quota a mercato libero rischia di avere prezzi molto elevati), si trova usato da ripristinare anche in edifici d’epoca. Aggiungiamo a questo proposito che a Milano dovrebbe diventare più conveniente ristrutturare, perché chiusa ormai la bolla del Superbonus sarà più facile trovare imprese sul mercato e presumibilmente a prezzi più ragionevoli di quelli praticati nell’euforia del tutto gratis - a parole - per il committente.
I prezzi (che estrapoliamo qui e più avanti dall’ultimo borsino di Fimaa- Camera di commercio) per l’usato si aggirano sui 4.000 euro al metro quadrato e sfiorano i 5.000 per le abitazioni già ben ristrutturate. Sono comunque 2.000 euro in meno rispetto a via Borsieri o piazza Minniti. Con il vantaggio oltretutto che di notte è più facile dormire. Spostandosi di poco, tra Dergano e Bovisa, i prezzi scendono di un migliaio di euro rispetto a via Farini e le prospettive di rivalutazione nascono sia dal fatto che la domanda di studenti universitari è molto forte, sia dalle opere di riqualificazione in progetto, come la Goccia, tra la Bovisa e Villapizzone, quartiere, questo, con un contesto ambientale che presenta criticità ma che ha costi ancora sotto i 3500 euro per il ristrutturato e attorno ai 2000 per le abitazioni da ristrutturare.
Continuando in senso antiorario il giro di Milano, ci spostiamo tra via Lorenteggio, dopo piazza Frattini, via Inganni e piazza Tirana. Tre i motivi di interesse: la riqualificazione dello scalo San Cristoforo, l’arrivo della linea blu, i prezzi ancora relativamente bassi: le abitazioni da ristrutturare, spesso in edifici ex Aler, quotano anche sotto i 2000 euro mentre il ristrutturato arriva a 3.500.
Viale Cermenate e via Meda stanno registrando un incremento della domanda da parte di chi trova elevati i prezzi da viale Tibaldi a Porta Lodovica, dove il mercato è di fatto orientato dalla forte richiesta di locazione degli studenti della Bocconi, che solo in parte trova sbocco nelle nuove residenze per universitari. Viale Cermenate offre sia palazzi anni Sessanta-Settanta sia edifici popolari più vecchiotti, che nelle inserzioni un po’ pomposamente vengono definiti d’epoca ma che sono quotati se in buono stato attorno a 4000 euro al metro, mille in meno se da riattare. Cermenate è anche una buona soluzione per lo Iulm e in prospettiva (molto in prospettiva) dovrebbe essere raggiunta dalla sesta linea della metropolitana.
Poco più a Sud tocchiamo il Vigentino e lo Scalo Romana, l’area in riqualificazione per i prossimi Giochi olimpici invernali. Se per gli immobili a immediato ridosso dello Scalo forse oggi è tardi per comprare se si cerca un’occasione, perché i prezzi sono saliti molto (anche se probabilmente a opere finite saliranno ancora) nella porzione più periferica del Vigentino si possono probabilmente fare ancora buoni affari, con prezzi attorno a 3000 euro per l’usato abitabile. La zona verso il capolinea del 24 è interessata da una domanda di locazione breve molto particolare: quella dei congiunti dei pazienti ricoverati allo Ieo.
Una zona decisamente etnica ma che potrebbe rivalutarsi è quella tra piazzale Cuoco e viale Molise; è molto ben servita per il centro e i prezzi vanno dai 4000 euro di piazzale Martini ai 2500 dell’area verso l’Ortomercato. Il quartiere diventerà più attrattivo nei prossimi anni grazie alla riqualificazione dell’ex Macello.
Infine, dopo aver citato viale Corsica e viale Argonne che però hanno già guadagnato molto dall’arrivo della M4, chiudiamo con piazzale Loreto. La piazza, oggi uno snodo stradale caotico, cambierà volto con la sua riqualificazione e a quel punto anche il primo tratto di via Padova, che dieci anni fa era giudicato off limits, o via Porpora se ne potranno avvantaggiare. Nascerà SoLo (South of Loreto), dopo il successo immobiliare di Nolo?
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