La creación de las supermanzanas en Barcelona ha mejorado el espacio urbano, pero está empezando a tener un efecto demoledor en el mercado inmobiliario que va a cambiar el perfil de los residentes del barrio y acelerará drásticamente la gentrificación: la salida de los vecinos habituales en beneficio de personas con altos niveles de renta y que vivirán en la ciudad de manera temporal, según confirma un estudio realizado por la consultora CBRE.
La firma señala que en las nuevas supermanzanas, y especialmente en la de la calle Consell de Cent, que ya está abierta, el mercado inmobiliario se ha disparado: las rentas de alquiler se han doblado en los últimos 18 meses, de manera que el alquiler medio en la calle Consell de Cent supera ya los 3.000 euros mensuales, y se ha triplicado el número de pisos que se arriendan por temporada (con contratos de menos de un año).
Según Xavier Güell, director de la consultora en Barcelona, “está claro que la ciudad del futuro ha de dar más espacio al peatón, tener más zonas verdes y menos tráfico, y que esos cambios pueden generar resistencias. Pero la ejecución de esa visión, en Barcelona, se ha realizado de manera bastante mejorable, entre otras cosas porque requiere poner a disposición de los ciudadanos medios de transporte público alternativos que hoy no existen”.
Xavier Güell, director de CBRE en Barcelona
Los efectos se notaron a partir de agosto del 2022, cuando las obras ya estaban avanzadas
La consultora ha estudiado la evolución del mercado inmobiliario en las supermanzanas de las calles Consell de Cent, Borrell, Rocafort y Girona y lo ha comparado con las calles adyacentes, en el tramo comprendido en el distrito del Eixample. “Los efectos en el mercado inmobiliario los empezamos a notar a partir de agosto del 2022, cuando las obras ya estaban avanzadas y se vio que el proyecto se haría realidad”, señala Güell.
En general, el estudio de CBRE muestra que las rentas de los alquileres en las zonas de las supermanzanas han crecido a un ritmo que triplica el de las calles adyacentes. Mientras los precios eran similares en febrero del 2022, el mes pasado alquilar un piso en las superilles costaba de media 2.632 euros al mes, un 65% más que 18 meses antes. La renta por metro cuadrado prácticamente se ha doblado (sube un 87%, hasta los 32,8 euros/m²/mes), de manera que los inquilinos pagan 11 euros al mes adicionales por cada metro cuadrado respecto a pisos situados en las calles cercanas.
La situación de las supermanzanas
El aumento es aún mayor en la calle Consell de Cent, la más emblemática del nuevo urbanismo, donde alquilar un piso cuesta de media ahora 3.107 euros al mes, un 78% más que lo que se pagaba hace 18 meses y casi 1.100 euros más que el alquiler que se paga por un piso en la vecina calle València. En estos 18 últimos meses, los alquileres se han disparado en toda Barcelona, pero en la calle Consell de Cent especialmente, con una subida del 110% respecto a febrero del 2022.
Transformación del mercado
Han aumentado también los pisos en venta, aunque apenas hay un impacto en los precios
El mercado del alquiler en la zona de las supermanzanas no solo se encarece, sino que se reduce. “Hay más propietarios que optan por poner sus pisos en alquiler de temporada, quizás para evitar verse afectados por la nueva ley de Vivienda”, señala Güell. Así, en la calle Consell de Cent se comercializaban en mayo 50 viviendas en este tipo de alquiler de corta estancia, dos veces y medio más que en febrero del 2022, mientras que en la vecina calle València solo hay tres pisos más en este tipo de arrendamiento que en el periodo anterior.
Güell destaca que la supermanzana ha dado también más vitalidad al mercado de compraventa, aunque por el momento no ha tenido un efecto excesivo en los precios. Así, han aumentado los pisos en venta en la calle Consell de Cent, un 26%, mientras en la calle València han caído un 26%, en línea con el enfriamiento que sufre en España el mercado inmobiliario por la subida de tipos. Los precios de venta también han evolucionado de manera dispar, y en las superillas han subido un 4%, mientras que han bajado en las calles adyacentes, hasta el 18% en algún caso. “No sabemos muy bien a qué se debe esa bajada”, reconoce Güell, que podría ser porque se venden ahora pisos peores que en el periodo anterior, o porque los problemas de tráfico hacen que esas calles, en contraste con las pacificadas , son percibidas como menos atractivas por los posibles compradores. Ahora, un piso en la calle Consell de Cent cuesta de media 3.389 euros/m², un 28% más que en la calle València.
Olga Beltrán, directora asociada del departamento residencial de CBRE Barcelona, recuerda que no es la primera vez que una transformación urbanística tiene un gran impacto en el mercado inmobiliario de una zona, como sucedió con la cobertura de tramos de la ronda de Dalt o de la ronda del Mig. “La tendencia de las ciudades va hacia ahí, y la gente valora mucho que los alcaldes tomen ese tipo de iniciativas”, recuerda.
Las superillas
Las rentas en las supermanzanas creció a un ritmo que triplica el de calles adyacentes
Los cambios en el mercado inmobiliario en las superillas, señala Güell, no se deben a la presencia de fondos o inversores institucionales. “Algún edificio es de un solo propietario, pero no es habitual”, recuerda. Además, las incertidumbres que ha introducido la ley de vivienda han hecho que los inversores tengan menos ganas de comprar para poner en alquiler. “Solo hay interés en el alquiler de temporada, por periodos cortos, y en general los promotores vuelven al modelo que era mayoritario hasta hace pocos años de promover para vender los edificios piso a piso”.
“Si tras este ciclo electoral cambia la legislación sobre vivienda sí que es posible que vuelvan los inversores extranjeros”, señala. A su juicio, fondos y compañías aseguradoras desean tener edificios de viviendas en alquiler, aunque les aporten rentabilidades bajas, del orden del 4%, “porque son inversiones muy estables: es muy difícil que el edificio se les quede vacío. Hay mucha demanda de personas que quieren alquilar un piso en Barcelona, y si cambia la ley, inversores no faltarán”.
Más extranjeros, menos jóvenes
El nivel que han alcanzado los alquileres en las zonas de las supermanzanas, pero también en todo el Eixample, son inasumibles para la inmensa mayoría de los barceloneses que buscan piso, pero la fuerte demanda de ciudadanos extranjeros y la escasez de viviendas sostienen los precios. “El 45% de los alquileres que firmamos en el centro de Barcelona es con extranjeros”, asegura Guifré Homedes, director general de Amat Immobiliaris, un porcentaje que se ha triplicado desde antes de la pandemia. En cambio, señala, muy pocas viviendas en el centro de la ciudad las alquilan los jóvenes, “excepto en pisos para compartir, y solo cuando los avalan sus padres”, reconoce. Homedes señala que los extranjeros que pagan esas rentas tan altas son fundamentalmente pequeños empresarios, que se han instalado en Barcelona como nómadas digitales por las oportunidades que ofrece el teletrabajo y el clima y el ambiente de la ciudad. En Amat, explica, un gran porcentaje de ellos son franceses, pero también han detectado un aumento de la llegada de estadounidenses, favorecidos por la subida del dólar. Con la apertura después de la covid, afirma, han vuelto los chinos y “como novedad ahora nos llegan también muchos iraníes por la inestabilidad política que hay ahora en ese país”.