INFORME | ¿Cuánto subirán los alquileres en la 'superilla' Eixample?

“Cerrarán las tiendas”. “Que va, se pujará al alza por los alquileres de los locales comerciales”. “Echarán a los vecinos”. “Al revés, los residentes de los ejes verdes son barceloneses privilegiados, no como los de las calles adyacentes, víctimas colaterales de la buena suerte de los primeros”. De todo, y a menudo contradictorio e incompatible, se ha dicho y escrito sobre el porvenir de la ‘superilla’ Eixample. Hay un estudio, muy solvente por la firma que lleva en los créditos, que, sin caer en la imprudencia de hacer un pronóstico inapelable, anuncia qué puede suceder en los próximos meses en Consell de Cent, Girona, Borrell y Rocafort, sobre todo si se permite que sean las leyes del mercado las que gobiernen la ciudad.

Dos vaticinios, antes de entrar en la letra pequeña, resumen ese estudio: los alquileres de los comercios pueden llegar a ser un 20% más caros que los de las calles del entorno y, por el contrario, los alquileres de los pisos apenas diferirán de los de las calles adyacentes.

‘Análisis y evaluación del impacto de la implantación de los cuatro ejes verdes y plazas en el Eixample en términos de precios de lo inmobiliario y de la actividad económica’. Ese es el título del trabajo de investigación que han llevado a cabo el vicepresidente de la comisión de Economía Territorial y Urbana del Col·legi d’Economistes de Catalunya, Miquel Morell, y el vicepresidente del grupo de trabajo de Urbanismos y Ordenación del Territorio del Consejo de Economistas de España, Agustí Jover, ambos socios de Promo Assesors Consultors.

Chequeo a cinco precedentes

Su punto de partida es interesante. Sin ser propiamente ejes verdes, Morell y Jover han tomado como baliza de referencia qué ha sucedido al cabo de los años en cinco experiencias previas de pacificación de entornos urbanos de Barcelona: avenida Mistral, avenida Gaudí, calle de Enric Granados, paseo de Sant Joan y ‘superilla’ de Poblenou. Y los han sometido a un exhaustivo chequeo. Han censado todos los locales comerciales y han clasificados sus tipologías. Han explorado el precio medio del alquiler y el tipo de propietario del establecimiento, cadena o particular. Luego, han llevado a cabo idéntica labor con el resto de calles de cada barrio en el que se encuentran esas vías pacificadas.

Las conclusiones son varias, pero cara al debate que ha desencadenado la ‘superilla’ Eixample, tal vez el más interesante sea que el precio en euros por metro cuadrado comercial en esas vías es, de media, un 19% más elevado que una o dos calles más allá.

Apostar a todo o nada que eso mismo sucederá en los cuatro nuevos ejes verdes sería, sin embargo, muy arriesgado. El estudio revela el desigual comportamiento de, por ejemplo, la avenida de Gaudí si se compara con la avenida de Mistral. La primera tiene a punta y punta, respectivamente, la Sagrada Família y el conjunto modernista del Hospital de Sant Pau. Con esos faros de atracción turística, el precio de los alquileres escala impulsado por el sector de la restauración, un fenómeno también identificado en Enric Granados, una calle, por comparar, un 32% más cara en rentas de establecimientos comerciales que Balmes, Muntaner, Aribau o Casanova. El plan de usos, remedio para este tipo de distorsiones, llega tarde para la mayoría de antiguas zonas ya pacificadas.

Lo más interesante, por lo tanto, puede que sea el hoy de los nuevos ejes verdes, que Morell y Jover han estudiado con idéntica metodología. Antes de las obras, salvo por la excepción del tramo de Consell de Cent de la Dreta de l’Eixample y el de Rocafort, el precio medio del alquiler de bajos comerciales era casi idéntico al del resto de su respectivos barrios, y solo en dos casos, más bajo, en la calle de Borrell y en la de Girona. La media general, sin embargo, revela que la diferencia es de apenas un 1%. En estas calles sí que está vigente un plan de usos que debería impedir que los precios suban en una estampida sin control. Difícilmente no subirán los alquileres comerciales en comparación con el resto del barrio, pero el estudio viene a sugerir que ese 19% de diferencia detectado en los antecedentes no debería repetirse miméticamente.

Y los pisos, ¿subirán de precio?

Merece un punto y aparte digno de análisis cuán distintos son los resultados cosechados por los economistas Jover y Morell si ese mismo análisis se aplica al mercado del alquiler residencial.

El precio medio del alquiler en los cinco ejes ya previamente pacificados es de 13,69 euros por metro cuadrado y de 13,55 en las calles adyacentes. Puede parecer chocante. Se paga prácticamente lo mismo por vivir en una calle sin tráfico que en una susceptible de sufrir episódicos atascos o el paso intermitente de autobuses. En los ejes verdes a punto de ser inaugurados, incluso la media general de euros por metro cuadrado es inferior a la del barrio.

¿Una razón? Comentados los resultados de este estudio con el arquitecto en jefe de Barcelona, Xavier Matilla, este opina que el mercado inmobiliario está tan recalentado que por mucho que los anuncios de los portales inmobiliarios aparenten que los precios siguen subiendo desbocadamente, los contratos de alquiler, tal y como quedan registrados oficialmente con las fianzas, dicen lo contrario. “No es la mejora del espacio público la que puede general un efecto gentrificador, sino la especulación asociada a la expectativa que genera en turismo”, dice Matilla.

Su voz puede resultar sospechosa en mitad de una campaña electoral, por eso siempre puede ser interesante escuchar a la parte contraria, por ejemplo a la Cámara de la Propiedad Urbana de Barcelona. En uno de sus últimos informes sobre la evolución del mercado que le atañe dijo, entrecomillado, que “el límite de los ingresos frena el alza de los precios del alquiler en Barcelona ciudad, a pesar de la reducción de la oferta”. Que es tanto como decir que toda mejora de los salarios en la ciudad irá en beneficio directo de quienes tienen propiedades en alquiler.

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