Las hipotecas suben, ¿sale más a cuenta alquilar?

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Las cuotas del préstamo hipotecario son de media más bajas que las del alquiler, según un estudio

Alquiler

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Es el caso más común. Una pareja de 30 años –la edad media a la que se emancipa la población española- decide abandonar el hogar paterno e irse a vivir a un piso en Barcelona. Con unos ingresos totales de 35.000 euros –la renta media por hogar en Catalunya-, se plantea con qué opción pagará una cuota más ajustada cada mes: si decantándose por un alquiler o por un piso de compra.

En primer lugar, tendrá que tener en cuenta que como mucho deberá destinar un 30% de sus ingresos al pago de la hipoteca o el alquiler, es decir, unos 875 euros mensuales en su caso, si no quiere endeudarse más de lo aconsejable. Si bien hay zonas donde encontrar una vivienda por debajo de este precio es factible, la operación se complica en las grandes capitales.

Una mujer mira las ofertas de compra, venta, alquiler de vivendas en un escaparate de una inmobiliaria

Una mujer mira las ofertas de compra, venta, alquiler de vivendas en un escaparate de una inmobiliaria

Mané Espinosa / La Vanguardia

Otro aspecto que la joven pareja deberá valorar es el sacrificio que supone la compra de una vivienda en comparación con el pago del alquiler. Una cuestión que aborda un reciente estudio de iAhorro, según el cual el esfuerzo para hacer frente a una hipoteca con un plazo de amortización de 24 años y un tipo de interés fijo medio del 2,64%, se sitúa en el 26% de la renta media disponible –que fue de 30.552 euros en el 2020, último dato publicado por el INE-. Sin embargo, el porcentaje se dispara 15 puntos en el caso del alquiler, donde el esfuerzo que supone pagar las cuotas asciende al 42%. "Los precios de los alquileres nuevos han ido subiendo a causa de la inflación disparada", explican desde iAhorro, y recuerdan que en seis meses se han encarecido casi un 8%. 

En cuanto a las cuotas de las hipotecas, se sitúan de media en España en los 536 euros al mes, mientras que las del alquiler ascienden a 883 euros, según el estudio. No obstante, hay que tener en cuenta otros aspectos relevantes antes de decidir si sale más a cuenta comprar que alquilar. 

A tener en cuenta

La compra requiere un esfuerzo económico previo

Uno de ellos, apunta el experto financiero de iAhorro Antonio Gallardo, es el esfuerzo económico previo que requiere decantarse por la compra ya que se debe cubrir con ahorro al menos el 20% del valor del inmueble -porcentaje que no suele financiar el banco-, así como los gastos e impuestos asociados a la compraventa –del entorno del 10%-. A esto se suma la dificultad de encontrar una hipoteca barata en un momento en el que el alza del Euribor está encareciendo el crédito hipotecario, “lo que presionará los precios a la baja”. De hecho, han comenzado a caer en zonas fuertemente tensionadas como Islas Baleares.

En el sentido contrario, el límite impuesto al precio del alquiler “también influirá en que los alquileres suban menos”, aunque los nuevos contratos pueden firmarse por encima del tope del 2% aprobado por el Gobierno, límite que estará en vigor por lo menos hasta finales de año.

Oferta y demanda

Grandes fluctuaciones en los precios por zonas

Otro aspecto importante a tener en cuenta es que existe gran desigualdad en los precios de la vivienda por comunidades autónomas e, incluso, en una misma comunidad puede variar de manera significativa. Por ejemplo, en la provincia de Barcelona, el precio medio del alquiler se sitúa en 831 euros mientras que en la de Lleida es casi la mitad -443 euros-, según datos del Departament d’Habitatge de la Generalitat referenciados al segundo trimestre del año. La misma tendencia sigue la vivienda de compra: el metro cuadrado en la ciudad de Barcelona se aproxima de media a los 4.000 euros, mientras que en la ciudad de Lleida es mucho más barato, de unos 1.100 euros.

Por tanto, que salga más económica la compra que el alquiler “depende del sitio en el que vivas y del momento en el que se adquiera la vivienda”, señala José García Montalvo, catedrático de Economía de la Universitat Pompeu Fabra (UPF). Asimismo, explica que es necesario conocer la rentabilidad del alquiler, que se calcula teniendo en cuenta las cuotas del alquiler y el precio de la vivienda. Una variable que se suele situar en el entorno del 3% y el 5%. 

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Para comparar, también hay que calcular el coste de comprar una vivienda. Para ello, hay que sumar diversos gastos: los intereses de la hipoteca, las reparaciones, seguros, impuestos, así como la depreciación del inmueble. Luego, hay que restar a los gastos la expectativa de cuánto aumentará el precio del inmueble. “Al fin y al cabo, que salga más a cuenta alquilar o comprar en términos de esfuerzo económico dependerá de la renta del consumidor, además del lugar en el que lo haga, aunque las ciudades que tienen un precio de la vivienda muy caro también tienen un alquiler muy caro”, comenta García Montalvo.

Respecto a si el alza del Euribor y el consiguiente mayor esfuerzo que el consumidor deberá hacer para pagar su vivienda ensanchará la brecha entre alquiler y compra, el director de la Cátedra UNESCO de vivienda de la Univeritat Rovira i Virgili (URV), Sergio Nasarre, explica que si sube la inflación, también lo hará el precio del alquiler ya que desde 1994 las cuotas están referenciadas al IPC, si bien la medida que obliga a limitar al 2% las subidas de las rentas seguirá en vigor hasta diciembre. 

Más allá del precio

Comprar una vivienda implica aumentar el patrimonio

¿El alquiler ahoga más a las familias? “Esto siempre ha sido así, excepto entre el 2008 y el 2011 cuando el precio del alquiler bajó” coincidiendo con la crisis financiera. Pero, ¿por qué sube desde entonces el precio? “Porque tenemos un sistema de alquiler poco desarrollado y de poca calidad”, sostiene el catedrático. A esto se suma, según Nasarre, que en la última década y media se ha desincentivado la compra de viviendas, por lo que hay más gente que intenta alquilar. Y a mayor demanda, mayor precio.

El mercado de la vivienda en propiedad tampoco quedará indemne del endurecimiento de la política monetaria del banco central para luchar contra la inflación. El encarecimiento del crédito hipotecario, ligado a requisitos más estrictos para acceder a financiación , frenará las compras y, por lo tanto, “cada vez más gente quedará fuera del mercado de propiedad”, pronostica. ¿Y quién comprará? “Solo quien pueda asumir cuotas de la hipoteca más altas”, responde. “Y los fondos, que son ahora los caseros de los pobres”.

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Por último, Nasarre recuerda que en el debate de si sale más a cuenta la compra o el alquiler “hay un elemento que va más allá que el precio, que es patrimonializar”, sobre todo si se tiene en cuenta la incertidumbre que existe en torno al futuro de las pensiones. Una cuestión que no deberían pasar por alto los jóvenes a la hora de planificar si es mejor comprar o alquilar. 

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