Economia

Dalla Nuova Zelanda agli Usa, si aggira lo spettro di una bolla immobiliare. "Italia non a rischio"

Dalla Nuova Zelanda agli Usa, si aggira lo spettro di una bolla immobiliare. "Italia non a rischio"
La lunga stagione del denaro gratis ha portato a una crescita dei valori immobiliari. Ora che dalle Banche centrali soffia un vento contrario e si teme una recessione, il castello rischia di crollare. Lagarde stessa ha riconosciuto che i prezzi potranno scendere. Ecco i Paesi che hanno i parametri più a rischio
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MILANO - Tira un vento pericoloso sul mercato immobiliare. Un vento globale, con rovesci che a livello locale stanno assumento caratteri 'temporaleschi', diremmo se fossimo alle previsioni meteo. Anche la presidente della Bce, Christine Lagarde, qualche giorno fa ci ha puntato il faro: "Nei Paesi con un'elevata percentuale di mutui a tasso variabile, l'aumento dei tassi di interesse può diventare un onere significativo per le famiglie fortemente indebitate", ha detto in veste di presidente dello European systemic risk board parlando all'Europarlamento. "Se da un lato in diversi Stati la forte crescita dei prezzi delle abitazioni ha coinciso con una rapida espansione dei prestiti ipotecari - ha spiegato - la normalizzazione della politica monetaria si traduce in una ripresa dei tassi sui prestiti bancari, che potrebbe rallentare la domanda di credito e l'acquisto di abitazioni". Senza contare che l'inflazione fa perdere reddito reale alle famiglie e quindi le può mettere in difficoltà col pagare le rate dei mutui. Tutti insieme, ha sentenziato Lagarde, "questi fattori stanno aumentando il rischio di una correzione dei prezzi degli immobili".

Negli Usa, ad esempio, la situazione è bollente. Comprar casa è diventato alla portata di più famiglie, tra la fine del 2020 e l'inizio del 2021, grazie alla stagione dei tassi bassi che ha permesso di accedere al credito bancario senza impiccarsi. L'onda lunga del denaro gratis ha fatto impennare le quotazioni: i prezzi medi delle case a maggio sono arrivati a salire del 14,8%, sopra quota 400mila dollari, un record pur correggendo i dati per l'inflazione. Ora però la bonanza è finita complici le strette delle Banche centrali, Fed in testa, per raffreddare l'inflazione. E quindi i tassi, che si sono messi a correre, sono diventati una corrente contraria: un mutuo costa oggi in media più di 2mila dollari al mese (tasso fisso trentennale), contro i 1.378 di un anno fa, riporta il Wall Street Journal. Questo mette i giovani, quelli che per la prima volta si affacciano all'acquisto di casa, ai margini del mercato, anche perché il magazzino di abitazioni in vendita è sotto i livelli normali e tra i potenziali compratori si scatenano vere e proprie aste. Nel frattempo, anche gli affitti sono infuocati e quindi non offrono neppure un temporaneo parcheggio che consenta di metter da parte le risorse iniziali necessarie per provvedere all'acquisto. L'esito è riassunto in un'analisi di Ns Partners: "L’aumento dei costi di finanziamento sta causando una battuta d’arresto: a maggio le vendite di case negli Usa hanno registrato un calo mensile del -3,4% e di un -8.6% su base annua". E considerando che il mercato dei mutui vale 18mila miliardi, ovvero 7,8 dollari su 10 di Pil, un rallentamento "potrebbe avere importanti implicazioni sulla crescita e, quindi, può essere visto come un indicatore di una potenziale marcata contrazione dell’economia".

Qualche scossone, dunque, già si vede. Il Financial Times ha raccolto le voci di un'agente immobiliare di Toronto, che racconta come durante la pandemia i prezzi siano arrivati a crescere fino al +50% e di come non si facesse neppure in tempo ad appendere i cartelli che le case erano già vendute. Ma nelle ultime settimane il mercato ha fatto inversione a U e nel tempo necessario a passare da una stretta di mano all'atto di compravendita il valore dell'immobile può essersi deprezzato a doppia cifra. "Il mercato sta rallentando ovunque", dice Christ Brett, a capo dei capital market dell'area europa e Mediterraneo di Cbre, colosso dell'immobiliare. I mercati, che guardano avanti, fiutano il pericolo: l'indice Dow Jones US real estate è giù del 20% da inizio anno. E anche tra gli investitori professionali è tutto un correre a rivedere i contratti, alla luce del nuovo costo del denaro.

Bloomberg è andata giù dritta in una recente e ampia analisi secondo la quale l'economia mondiale - già alle prese con un'inflazione furiosa, le turbolenze del mercato e una guerra estenuante - si trova ad affrontare l'ennesima minaccia: "Lo scoppio di una gigantesca bolla immobiliare". Cita proprio i mercati americano e canadese, ma anche quello della Nuova Zelanda: lì il congelamento è stato repentino, dopo la folle corsa degli anni del Covid spiegata anche dagli stimoli dei governi e dalla volontà degli acquirenti di guadagnare spazio e stanze con il diffondersi del lavoro in remoto. L'intelligence dell'agenzia finanziaria ha messo in fila alcuni parametri che indicano il grado di surriscaldamento della situazione, quali i rapporti tra valori immobiliari e affitto medio o stipendio. Spie che si erano accese prima della bolla del 2008-2009 e che ora tornano a illuminarsi in 19 economie Ocse. Nuova Zelanda, Repubblica Ceca, Ungheria, Australia, Canada, Portogallo, Usa, Austria, Russia, Lussemburgo sono la top ten telle situazioni di stress.

I mercati più caldi secondo i parametri del rapporto tra prezzi e affitti; prezzi e stipendi; crescita reale % dei prezzi; crescita nominale % dei prezzi; crescita del ricorso al credito. Fonte: Bloomberg
I mercati più caldi secondo i parametri del rapporto tra prezzi e affitti; prezzi e stipendi; crescita reale % dei prezzi; crescita nominale % dei prezzi; crescita del ricorso al credito. Fonte: Bloomberg 

"Ci sono situazioni di tensione, anche se dubito possano riproporsi le dinamiche di quindici anni fa, quando la situazione era davvero esasperata", dice Luca Dondi, amministratore delegato di Nomisma. "Molto dipenderà dalla situazione economica: se dovesse davvero iniziare una recessione che alcuni paventano, si produrrebbe un disallineamento tra i prezzi immobiliari e i valori reddituali. Il gap si aprirebbe, ma più per la caduta dei secondi che per un eccesso speculativo sui primi. In ogni caso - aggiunge - tenderei a smorzare eccessivi allarmismi, anche perché le previsioni sono comunque per una crescita anche se fortemente rallentata rispetto ai ritmi eccezionali dello scorso anno".

E l'Italia, come si colloca il questo panorama? Nell'analisi di Bloomberg è in fondo alla classifica delle situazioni di rischio, 29esima su 30 Paesi analizzati con solo il Sud Africa meno a rischio bolla. "In effetti, da noi i prezzi si sono mossi molto in ritardo - commenta Dondi - Stavano salendo nel 2019, la pandemia la congelati, poi nel 2021 hanno ripreso la crescita grazie a una domanda di immobili molto sostenuta. Ora, il cambiamento delle condizioni del credito senz'altro si farà sentire sulla domanda: le banche si faranno più selettive, i tassi sono in aumento e probabilmente la fiammata delle compravendite si ridimensionerà".

L'Istat ha certificato, lunedì 27 giugno, che nel primo trimestre del 2022 l'indice dei prezzi delle case italiane è salito del 4,6% annuo e nel caso delle case esistenti si tratta del tasso di crescita tendenziale più alto dall'inizio delle serie storiche (+4,5%). "Abbiamo raggiunto i valori immobiliari più elevati degli ultimi quindi anni - riconosce Dondi - Ma, se escludiamo il mercato milanese che fa un po' storia a sé con quotazioni molto più elevate, parliamo comunque di una crescita nell'ordine di qualche punto percentuale. Veniamo da una lunga stagnazione e non siamo certo ai livelli del periodo 2000-2007, in cui crescevano a colpi del 10-15 per cento".