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Cambios en la valoración de los inmuebles

Las claves del 'catastrazo': el contribuyente deberá demostrar a Hacienda el valor de su inmueble para no pagar impuestos de más

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¿Afectan los cambios al IBI que pagan los propietarios? ¿Por qué lanza Hacienda ahora estos cambios? Aclaramos las dudas y claves del cambio

Promoción de viviendas en construcción en Valencia.
Promoción de viviendas en construcción en Valencia.

Hacienda publicó ayer los mapas que ayudarán a determinar los valores de referencia de los inmuebles en 2022. Bajo esta iniciativa se esconde en realidad un cambio que afecta a la base imponible sobre la que se calculan algunos impuestos relacionados con los inmuebles y que, en la práctica, se traducirá en un aumento del pago para los contribuyentes. ¿Está el IBI entre ellos? Aclaramos ésta y otras dudas a continuación:

¿En qué consiste el cambio?

El Ministerio de Hacienda cambia el valor con el que se calcula la base imponible de impuestos como Transmisiones Patrimoniales, Patrimonio y Sucesiones. El cambio afecta al valor de los inmuebles que se tomará como referencia para calcular dichos tributos. Hasta ahora se empleaba para ese cometido el valor real de los inmuebles, pero a partir del 1 de enero de 2022 se tomarán como guía los nuevos valores de referencia creados en base a criterios concretos.

¿Afectará al IBI?

No, el cambio no alcanza al Impuesto de Bienes Inmuebles porque su base imponible no se calcula con el valor real, sino con el valor catastral y dicho valor no resulta afectado por la reforma.

En concreto, el valor de referencia sólo afectará a quien adquiera un inmueble a partir del 1 de enero de 2022, y a la vez tenga que tributar, bien por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, bien por el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. Igualmente, sólo podrá afectar al Impuesto sobre el Patrimonio en lo que se refiera a inmuebles adquiridos a partir de la entrada en vigor de la norma, en ningún caso afecta al patrimonio preexistente.

¿Por qué lanza el Gobierno estos cambios?

Hay una doble razón: aumentar la recaudación tributaria y reducir la litigiosidad. Hasta ahora, muchos de estos procedimientos estaban rodeados de cierta controversia ya que las partes consignaban un valor y la Administración, en caso de desacuerdo, debía comprobarlo y demostrar la diferencia. A partir de la entrada en vigor de la norma, esa situación se dará la vuelta y será el contribuyente quien deba probar que el valor de referencia según el Catastro no se ajusta al valor que realmente tiene el inmueble.

¿Por qué se establece un factor de minoración?

Uno de los puntos de la nueva norma establece que el valor de referencia no podrá superar al valor de mercado y para garantizarlo, Hacienda introduce un factor de minoración del 0,9 tanto para los inmuebles urbanos como para los rústicos.

El factor de minoración es el coeficiente que se aplica sobre el valor de los activos para reducir su factura fiscal. A modo de ejemplo, si un inmueble tiene un valor de mercado de 200.000 euros, la base imponible sobre la que se calcularían los impuestos afectados sería de 180.000 euros.

¿Cómo se establecen los nuevos valores de referencia?

Hacienda publicó ayer los mapas que ayudarán a determinarlos (puedes consultarlos aquí). Dichos mapas representan el comportamiento medio de los precios de compraventa de inmuebles comunicados por los fedatarios públicos. Es decir, determinan el valor medio en una zona, "pero no tienen por qué coincidir con un barrio ni con un distrito", matizan desde el Ministerio.

En estos mapas se asignan módulos de valor medio a los productos inmobiliarios representativos por zonas del territorio, llamados 'Ámbitos territoriales homogéneos de valoración', que se corresponden con los precios medios de las compraventas.

En el caso de bienes inmuebles urbanos, la Dirección General del Catastro calculará el valor de referencia de un inmueble concreto teniendo en cuenta diversos criterios, como son las diferencias de calidad, antigüedad y estado de conservación entre este inmueble y el producto inmobiliario representativo al que se refiera el módulo de valor medio. Para ello se usará, transitoriamente, la normativa de valoración catastral.

En el caso de inmuebles rústicos sin construcción, el valor de referencia se calculará a partir del módulo de valor medio, en función de sus características, y de los factores correctores por localización, agronómicos y socioeconómicos que se determinen en el informe anual del mercado inmobiliario correspondiente.

Conforme a los criterios deThe Trust Project

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